Att köpa ett hus eller en bostadsrätt är en av de största affärerna de flesta av oss gör i livet, och nästan alltid innebär det att man behöver ta ett bolån. Det är ett stort åtagande, så det är klokt att sätta sig in i vad det faktiskt innebär. Låt oss gå igenom grunderna för bolån i Sverige.
Vad är ett Bolån? – Lånet med Bostaden som Säkerhet
Ett bolån är ett lån som du tar specifikt för att finansiera köpet av en bostad – det kan vara en villa, ett radhus, en bostadsrätt eller ett fritidshus. Det som utmärker ett bolån och skiljer det från andra typer av lån (som blancolån/privatlån) är att bostaden du köper används som säkerhet (pant) för lånet.
Detta innebär att om du, mot förmodan, inte skulle kunna betala tillbaka lånet enligt avtalet, har långivaren (oftast banken) rätt att kräva att bostaden säljs för att få tillbaka sina pengar. Denna säkerhet gör att risken för banken är betydligt lägre jämfört med lån utan säkerhet. Den lägre risken för banken återspeglas i att räntan på bolån generellt är mycket lägre än på exempelvis privatlån eller kreditkortsskulder.
Vem Erbjuder Bolån?
I Sverige är det främst bankerna (de fyra storbankerna Handelsbanken, SEB, Swedbank och Nordea, men även mindre banker) som erbjuder bolån. Det finns också specialiserade bolåneinstitut eller kreditmarknadsbolag (som SBAB, Hypoteket, Landshypotek, Skandia, Länsförsäkringar Bank m.fl.) som konkurrerar på bolånemarknaden. Vissa pensionsbolag kan också erbjuda bolån. Det lönar sig alltid att undersöka erbjudanden från flera olika aktörer.
Hur Mycket Får Man Låna? – Bolånetak och Kreditprövning
Hur stort bolån du kan få beror på flera faktorer:
- Bolånetaket (Lagkrav): Sedan 2010 finns en lag i Sverige som säger att bolånet får uppgå till maximalt 85 procent av bostadens marknadsvärde. Detta kallas för belåningsgrad. Det innebär att du måste kunna finansiera minst 15 procent av köpeskillingen med egna pengar – den så kallade kontantinsatsen. Du kan alltså inte låna till hela bostadens värde med ett bolån. Vissa väljer att finansiera en del av kontantinsatsen med ett blancolån, men detta har då oftast betydligt högre ränta och kortare återbetalningstid.
- Din Återbetalningsförmåga (Kreditprövning): Banken måste enligt lag göra en noggrann kreditprövning för att säkerställa att du har råd att betala räntor och amorteringar på lånet, även om räntan skulle stiga eller dina inkomster minska. De tittar på:
- Inkomster: Din och eventuell medsökandes fasta inkomst efter skatt.
- Utgifter: Dina beräknade levnadskostnader (mat, kläder, transport etc., ofta enligt schabloner), kostnader för eventuella andra lån, samt den framtida boendekostnaden (inklusive driftkostnader för hus eller avgift till bostadsrättsförening).
- KALP-kalkyl: Banken gör en "Kvar Att Leva På"-kalkyl för att se hur mycket pengar ditt hushåll har kvar varje månad efter att alla nödvändiga utgifter och lånekostnader är betalda.
- Stresstest: Banken räknar på att du ska klara av en betydligt högre boränta än dagens nivå (ofta 2-3 procentenheter högre) för att säkerställa att du har marginaler.
- Kreditupplysning: Banken tar en kreditupplysning (oftast via UC) för att se din kredithistorik och eventuella betalningsanmärkningar.
- Skuldkvot (Skuld i förhållande till inkomst): Även om det inte är ett lagkrav på samma sätt som bolånetaket, tittar bankerna (och Finansinspektionen) noga på din totala skuldsättning i förhållande till din årsinkomst före skatt (bruttoinkomst). Många banker har interna riktlinjer eller "tak" som innebär att de är mer restriktiva med att låna ut mer än 4,5 till 6 gånger hushållets bruttoårsinkomst. Detta påverkar också amorteringskravet (se nedan).
Amorteringskravet – Att Betala Tillbaka Lånet
Sedan 2016 finns det lagstadgade krav på amortering (återbetalning) av nya bolån i Sverige. Amortering innebär att du betalar av på själva låneskulden, utöver räntan. Kraven, som skärptes 2018, syftar till att minska hushållens skuldsättning och göra dem mindre sårbara för räntehöjningar och prisfall på bostadsmarknaden. Reglerna ser ut så här:
- Om belåningsgraden är över 70 %: Du måste amortera minst 2 % av det ursprungliga lånebeloppet per år.
- Om belåningsgraden är mellan 50 % och 70 %: Du måste amortera minst 1 % av det ursprungliga lånebeloppet per år.
- Om ditt totala bolån är mer än 4,5 gånger din årliga bruttoinkomst: Du måste amortera ytterligare 1 % av det ursprungliga lånebeloppet per år, utöver kraven ovan.
Exempel: Om du lånar 3 miljoner kronor till en bostad värd 4 miljoner (belåningsgrad 75%) och din årsinkomst är 600 000 kr (skuldkvot 5,0), måste du amortera 2% (för belåningsgraden > 70%) + 1% (för skuldkvoten > 4,5) = totalt 3% av 3 miljoner per år, vilket blir 90 000 kr per år eller 7 500 kr per månad i ren amortering.
Amorteringen gör att din skuld minskar över tid och att din belåningsgrad sjunker.
Ränta på Bolån – Priset för att Låna
Räntan är bankens avgift för att låna ut pengar till dig. Bolåneräntan kan vara antingen rörlig eller bunden:
- Rörlig Ränta (oftast 3-månaders): Denna ränta justeras vanligtvis var tredje månad och följer utvecklingen på räntemarknaden, som i hög grad påverkas av Riksbankens styrränta. Fördelen är att den historiskt sett ofta varit lägre än bunden ränta och att du inte binder upp dig. Nackdelen är att din månadskostnad kan ändras relativt snabbt och ofta, vilket skapar osäkerhet.
- Bunden Ränta (Fast Ränta): Här låser du räntan på en fast nivå under en bestämd tidsperiod, kallad bindningstid. Vanliga bindningstider är 1, 2, 3, 5 eller 10 år. Fördelen är att du vet exakt vad din räntekostnad blir under hela bindningstiden, vilket ger trygghet och förutsägbarhet. Nackdelen är att den bundna räntan ofta är lite högre än den rörliga (du betalar en premie för tryggheten) och att du är just bunden. Om du behöver sälja bostaden eller vill byta bank och lösa lånet i förtid under bindningstiden, kan du behöva betala en kostnad som kallas ränteskillnadsersättning till banken.
Vilken ränta man ska välja (rörlig, bunden eller en kombination) beror på den egna ekonomiska situationen, riskviljan och tron om framtida ränteutveckling.
Ränteavdrag: En viktig faktor i Sverige är ränteavdraget. Du får göra avdrag i din deklaration för 30 % av dina räntekostnader upp till 100 000 kr per person och år (och 21 % för räntekostnader över det beloppet). Detta innebär att staten subventionerar en del av din räntekostnad, vilket gör att den faktiska kostnaden efter skatt blir lägre. Om du har en boränta på 4 % (och maximal årlig räntekostnad på 100 000), blir din effektiva kostnad efter ränteavdrag ca 2,8 % (0,04 * 0,70).
Vad påverkar din ränta? Den ränta just du erbjuds beror på flera saker: marknadsräntorna, bankens kostnader, lånets storlek, bostadens värde (belåningsgraden), din kreditvärdighet och din förhandlingsförmåga. Jämför alltid bankernas listräntor (officiella räntor) med deras genomsnittsräntor (vad kunderna faktiskt fått i snitt) och var beredd att förhandla (pruta) om räntan!
Processen: Från Lånelöfte till Utbetalning
Att skaffa ett bolån är en process i flera steg:
- Lånelöfte: Innan du börjar gå på visningar och delta i budgivningar är det klokt att skaffa ett lånelöfte från en eller flera banker. Det är ett preliminärt besked om hur mycket du ungefär får låna, baserat på de uppgifter du lämnat. Lånelöftet är oftast gratis och inte bindande för dig, men nödvändigt för att kunna vara med i en budgivning.
- Jämför Erbjudanden: När du vet ungefär hur mycket du behöver låna, kontakta flera banker och bolåneinstitut för att jämföra deras erbjudanden gällande ränta och villkor.
- Budgivning och Köpekontrakt: När du vunnit en budgivning och ska skriva köpekontrakt, kontaktar du banken igen.
- Bolåneansökan: Nu gör du en formell ansökan för ett specifikt objekt. Banken gör en slutlig kreditprövning och kräver ofta en värdering av bostaden.
- Godkännande och Skuldebrev: Om allt godkänns får du ett låneerbjudande. Du skriver under ett skuldebrev (låneavtalet).
- Pantbrev: Banken säkerställer att det finns pantbrev i fastigheten (eller bostadsrätten pantsätts) som motsvarar lånebeloppet. Nya pantbrev kostar 2 % av pantbrevsbeloppet i stämpelskatt.
- Utbetalning: På tillträdesdagen betalas lånet ut och används för att betala säljaren.
Andra Kostnader att Tänka På
Utöver kontantinsats, ränta och amortering tillkommer andra kostnader vid husköp:
- Lagfart: En stämpelskatt för att registrera dig som ägare, 1,5 % av köpeskillingen (eller taxeringsvärdet om det är högre) för privatpersoner.
- Pantbrevskostnad: 2 % av beloppet för eventuella nya pantbrev som behöver tas ut.
- Kostnader för eventuell besiktning av huset, värdering, uppläggningsavgift för lånet, flyttkostnader m.m.
Sammanfattning
Ett bolån är ett lån med bostaden som säkerhet, som gör det möjligt att finansiera ett bostadsköp. I Sverige får du låna max 85 % av värdet och måste uppfylla amorteringskrav baserat på belåningsgrad och skuldkvot. Räntan kan vara rörlig eller bunden, och du har rätt till ränteavdrag i deklarationen. Att ta ett bolån är ett stort ekonomiskt åtagande som kräver noggrann planering, en stabil ekonomi och en medvetenhet om kostnader och risker, särskilt risken för räntehöjningar. Jämför alltid erbjudanden från flera långivare och se till att du har marginaler i din ekonomi för att klara av dina boendekostnader även om förutsättningarna ändras.